¿Qué es el suelo hipotecario?La cláusula suelo o suelo hipotecario es un tipo mínimo de interés que no permite que el hipotecado pague menos cuando el Euríbor está bajo. En otras palabras, es el interés mínimo que vamos a pagar, pase lo que pase, durante toda la vida de la hipoteca. Los contratos que contemplan este interés mínimo, suelen situarlo entre el 3 y el 5% y funcionan de la siguiente manera:
Si Euribor + diferencial = inferior al suelo, se aplica el interés suelo
Si Euribor + diferencial = superior al suelo, se aplica Euribor + diferencial
En resumen, el banco aplicará siempre el interés más alto de los dos.
¿Cómo sé si mi hipoteca tiene cláusula suelo?Para saber si tienes cláusula suelo, busca en tu contrato el apartado que se llama “interés” o “tipos de interés” . Hay que saber que no veremos las palabras “cláusula suelo” por ninguna parte , pero no por ello debemos pensar que no la tenemos incluida, ya que las entidades bancarias le aplican diferentes nombres:
– Limitaciones a la baja del tipo de interés
– Tipo de interés mínimo
– Horquilla de interés
– Limitación del tipo de interés
– Túnel
– El tipo de interés pactado no podrá ser superior a XX ni inferior a XX
Otra forma de saber si tenemos suelo es responder a esta pregunta: ¿en algún momento de los 2 últimos años (2012 y 2013) has notado alguna rebaja en tu cuota? El Euribor lleva 2 años seguidos descendiendo, así que los que respondan que no, tienen un suelo.
¿Qué dice la ley sobre la cláusula suelo?
La cláusula suelo es totalmente legal en España. Es por eso que bancos como La Caixa o Banco Sabadell todavía comercializan hipotecas con suelo en 2014; la ley se lo permite. Hasta el Banco de España los respaldó en un informe, arguyendo que (1) también existe un “techo” que protege al hipotecado, (2) este interés mínimo estaba en el contrato a la vista del cliente y (3) existe el libre mercado y el cliente siempre es libre de irse a otra entidad.
En resumen, los bancos no están obligados a quitarlo ni rebajarlo a no ser que un juez diga lo contrario .
Sin embargo, en mayo de 2013 una sentencia del Tribunal Supremo dictaminó la nulidad de estas cláusulas, siempre y cuando no haya habido información transparente por parte del banco o puedan inducir a equívocos.
Así, hay 3 supuestos en que el hipotecado puede demandar al banco por abuso relacionado con estas cláusulas:
1. Cuando no se ha firmado la oferta vinculante o en ella no figuraba el suelo. Si el “pre-contrato”, es decir, la oferta definitiva que nos hizo el banco con sus últimas condiciones no llegó a ser firmado por nosotros o sí lo firmamos pero sin que en él constara la cláusula suelo, podemos alegar desconocimiento en una demanda.
2. Cuando hay un desfase entre suelo y techo o cuando no existe techo. El suelo protege al banco de manera que no cobre menos de X intereses si el Euribor baja a mínimos, y el techo debe proteger al cliente para que no pague más de X intereses si el Euribor sube a máximos. Si el contrato solo protege al banco, es perfectamente denunciable.
3. Si a pesar de constar suelo y techo en el contrato, el cliente no fue debidamente informado de lo que firmaba . La cláusula suelo queda perdida entre los más de 60 páginas que puede llegar a tener un contrato hipotecario, y ni siquiera aparece como “cláusula suelo”, lo que la haría más detectable, sino como interés mínimo, etc. Tanto el banco como el notario deben explicar al firmante a qué se estaban comprometiendo al aceptar esta cláusula, ya que la jerga bancaria no siempre es comprensible para los no especialistas en finanzas. No haber sido informados debidamente también es una causa por la que poder reclamar.
¿Cómo actúa el Banco de España?La Memoria de Reclamaciones 2013 del Banco de España , publicada en diciembre de 2014, revela que este ha sido el año con más demandas con mucha diferencia, y que el 53 % de estas reclamaciones presentadas al supervisor están relacionadas con el suelo hipotecario. Es por eso la memoria es más explícita que nunca acerca del papel que desempeña el Banco de España en las reclamaciones por cláusulas suelo.
Los puntos más importantes a saber son:
1. El Banco de España falla a favor del cliente bancario entre el 0 % y el 66,7 % de las veces
El porcentaje es mucho mayor en el caso de BBVA, NCG Banco (Caixa Galicia) y Cajamar, los tres últimos bancos de la lista que, tras la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo n.º 241/2013, de 9 de mayo, se vieron forzados a retirar el suelo de todas sus hipotecas. Estos bancos alcanzan entre un 79,2 % y un 91,6 % de reclamaciones resueltas, como es lógico, a favor del afectado.
2. Para elaborar su informe a favor o en contra del demandante, el BdE valora los siguientes puntos:
* Que haya oferta vinculante . Es decir, que cumpla con la Orden de 5 de mayo de 1994 que establece la obligación del banco de entregar al solicitante una oferta vinculante con antelación suficiente, firmada por el prestatario, que mencione el derecho del cliente a consultar el proyecto de escritura en la notaría y que haga referencia al plazo de vigencia de la oferta vinculante.
* Que la cláusula suelo aparezca en la FIPRE . Tal y como exige la Orden EHA/2899/2011, los límites de la variación de los tipos de interés deben aparecer en la Ficha de Información Personalizada (FIPER), en la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) y en la oferta vinculante. Aunque si la oferta vinculante y la FIPER se ofrecen en el mismo momento, podrá darse la información en un solo documento.
* Que el cliente haya escrito su conformidad con el suelo al lado de su firma . La entrada en vigor de la Ley 1/2013 supone que en el caso de que el contrato hipotecario contenga limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, esto es suelo, la escritura pública debe incluir, junto a la firma del cliente, una “expresión manuscrita por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato”.
* Que el banco haya informado de esta cláusula al menos 3 días antes de la firma . La existencia del suelo ha de conocerse con al menos tres días hábiles de antelación, los mismos tres días de que dispone cualquier cliente para examinar la escritura pública de formalización de la hipoteca en el despacho del notario, tal y como reza la Orden EHA/2899/2011.
Si no se cumple alguna de estas reglas, el BdE considera que las cláusulas suelo que no se han redactado con la claridad exigible y que la actuación de la entidad se considera entonces contraria a las buenas prácticas bancarias.
Por el contrario, si el hipotecado ha sido bien informado, la cláusula suelo no es abusiva , tal y como se desprende de este párrafo incluido en el informe sobre suelo:
Las cláusulas de limitación a la variación de los tipos de interés, si reúnen los requisitos de transparencia, son lícitas, al ser facultad de la entidad fijar el tipo de interés al que presta el dinero. Su inclusión en los contratos de préstamo hipotecario a interés variable responde a razones objetivas y su utilización ha sido tolerada largo tiempo por el mercado, por lo que no puede concluirse que se trate de cláusulas inusuales o extravagantes.
3. La resolución del Banco de España no es vinculante
El informe que a partir de esos datos dicte el Banco de España jugará un papel más o menos importante tanto en la resolución por parte del banco como en caso de que el reclamante lleve el caso a juicio, pero en ningún caso este informe tiene carácter de orden ni es vinculante . De hecho, en esta última Memoria de Reclamaciones de 2013, el Banco de España se encarga de recordarnos que el organismos no puede:
– Declarar estas cláusulas abusivas
– Determinar la nulidad de un contrato
– Hacer valer sentencias judiciales
– Declarar retroactividad de las cláusulas suelo
¿Qué pasa si la hipoteca es bonificada?En los casos en que el banco prometió al hipotecado disminuir el diferencial de la hipoteca si contrataba varios productos con coste como seguros, tarjetas o planes de pensiones, a la vez que establecía un interés mínimo del que el cliente nunca podría bajar, el Banco de España ve muy claro que se trata de contratos contrarios a las buenas prácticas y usos financieros.
Así, en la página 385 de la Memoria de Reclamaciones de 2013 se explica lo siguiente:
Cuando se incluyen cláusulas suelo en contratos en los que se prevén bonificaciones al diferencial aplicable al tipo de interés de referencia, condicionadas a la contratación de una serie de productos y/o servicios bancarios, el DCMR viene entendiendo que dicha inclusión es contraria a las buenas prácticas y usos financieros si no se informa adecuadamente al prestatario, con la necesaria antelación a la firma del préstamo, sobre la existencia de dicho suelo y las implicaciones que puede tener respecto a las bonificaciones.
El motivo es que la cláusula suelo puede hacer parcial o totalmente inoperantes las bonificaciones si el tipo de referencia pactado baja hasta determinado nivel y, por tanto, el cliente puede ver frustradas sus expectativas de abaratamiento del coste del préstamo, mientras que la entidad logra una mayor vinculación del prestatario.
¿En qué casos el banco está obligado a devolvernos el dinero cobrado de más?El 22 de febrero de 2015 el Tribunal Supremo (TS) anunció que la banca deberá devolver las cantidades que ha estado cobrando de más por la cláusula suelo desde el 9 de mayo de 2013, en los casos en que exista falta de transparencia de información . ¿Por qué esta fecha? Porque fue cuando el TS obligó a los bancos a advertir expresamente a los clientes que si firman una hipoteca con suelo no podrán beneficiarse de determinadas bajadas del Euríbor. Así que entiende que todos los que no han cumplido este fallo han estado cobrando ilegalmente a sus clientes.
El Supremo declaró que las cláusulas suelo son “lícitas siempre que su transparencia permita al consumidor” identificarlas “como definidoras del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos”.
Precisaba que también lo son incluso si el cliente se benefició “durante un tiempo” de caídas en el Euríbor, y que meros “formalismos carentes de eficacia”, como la lectura del contrato por parte del notario, no pueden sustituir el “perfecto conocimiento” de todos los términos del mismo, imprescindible para que el consumidor decida si lo firma o no.
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