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CÓMO SABER SI TENGO CLÁUSULA SUELO EN MI HIPOTECA.

Clausulas Suelo Posted on Fri, December 18, 2015 12:01:37

Una cláusula que impide a los clientes aprovechar las reducciones del Euribor por tener firmado un interés mínimo en la hipoteca.

Cómo buscar la cláusula suelo en la escritura

A pesar de que cada contrato de crédito hipotecario está redactado de forma diferente, existen frases que indican de manera inequívoca que nuestra hipoteca lleva aparejada una cláusula suelo. Por ejemplo:

– “…el tipo de interés ordinario resultante de lo anteriormente pactado no podrá ser nunca inferior a DOS ENTEROS POR CIENTO ANUAL (2,00%)…”

– “… Sin perjuicio de lo indicado anteriormente, el tipo de interés aplicable en cada periodo no podrá ser inferior al 2% anual ni ser superior al 10% anual.”

Estas cláusulas pueden encontrarse en los apartados de cargas, estipulaciones u otorgamientos o en el apartado de cláusulas financieras.

Como buscar la cláusula suelo en los recibos del banco

No encontrar estas cláusulas de manera explícita en el contrato no quiere decir que no tengamos ninguna cláusula suelo aplicable al préstamo. Se trata de una situación bastante habitual, especialmente si se trata de una situación de subrogación del constructor, que puede llevarnos a error.

Una prueba bastante efectiva si no conseguimos localizar la cláusula suelo en la hipoteca es recurrir a los recibos bancarios del pago de nuestra hipoteca, máxime teniendo en cuenta que los bajos tipos de interés han activado la totalidad de las cláusulas en caso de que existan en los contratos de préstamo hipotecario en España.

Si el tipo de interés que aparece en él no coincide con la suma de Euribor + diferencial que hayamos pactado con nuestra entidad financiera, es más que probable que tengas un suelo. Es decir, si firmaste un contrato con unas condiciones de tipo de interés de Euribor + 1% y el interés que aparece en el contrato es del 2%, significa que tienes una cláusula suelo del 2% (hace bastante tiempo que el Euribor está por debajo de la cota del 1%).

A pesar de que la cláusula suelo ha sido declarada ilegal por el Tribunal Supremo en diversas ocasiones, es posible que todavía te esté tocando, sin saberlo, lidiar con algún préstamo con tipo de interés mínimo.

Si después de leer todo esto todavía le quedan dudas, lo mejor y más recomendable es recurrir a RSa Abogados, que somos expertos en la materia para que te asesoremos y estudiemos pormenorizadamente tu caso. El asesoramiento y presupuesto con gratuitos.

No cobramos si no ganamos tú caso.

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LA SENTENCIA DE LAS CLAUSULAS SUELO AMENAZA CON NO APLICARSE AL RESTO DE AFECTADOS

Clausulas Suelo Posted on Fri, November 13, 2015 10:46:05

LA SENTENCIA DE LAS CLAUSULAS SUELO AMENAZA CON NO APLICARSE AL RESTO DE AFECTADOS

La famosa demanda colectiva que se ha juzgado en Madrid por las cláusulas suelo solo se aplicará a los que han demandado, no al resto de afectados, según un informe de un catedrático experto.

La idea de que la sentencia de la demanda colectiva que se ha arbitrado en el Juzgado de lo Mercantil número 11 de Madrid va a aplicarse a todas las hipotecas con cláusulas suelo de España puede ser falsa. De hecho, un dictamen elaborado por el decano de la Facultad de Derecho de la Universidad de Zaragoza, Javier López Sánchez, considera que no es así, sino que la resolución únicamente tendrá efectos sobre los 15.000 afectados que se han sumado a la demanda y no tiene ningún efecto más allá.

La conclusión de este informe es que “no hay en estos casos una verdadera acción colectiva y la sentencia que se dicte circunscribe sus efectos a los sujetos en cuyo nombre se ejercitan las acciones de que son titulares”. Se trata de una demanda presentada por la asociación Adicae, pero este catedrático sostiene que en realidad no se trata de una acción colectiva, sino de “acciones de carácter individual que se ejercitan de forma acumulada”. Su conclusión es que, “evidentemente, la eficacia de la sentencia, en tales casos quedará circunscrita a los sujetos en cuyo nombre se ejercitan las acciones que les corresponden”.

López Sánchez, experto en demandas colectivas (es autor del libro ‘El sistema de las ‘class actions’ en los Estados Unidos de América’), también llega a esta conclusión por otra vía: dado que el principio que invoca la demanda de Adicae es la nulidad de estas cláusulas, y dado que “si la nulidad se funda en los vicios del consentimiento, tales vicios se producen en cada contrato”, la conclusión es que “en la medida en que las causas que afectan a la nulidadrespondan a circunstancias de carácter estrictamente individual, tal colectivización no resulta posible, porque no existe la suficiente conexión objetiva para imponer una acumulación subjetiva de acciones”.

Con esta argumentación se reafirma en que no existe una acción colectiva. Yendo un paso más allá, de esto se deduce que “si no es posible la acumulación subjetiva de acciones, mucho menos puede imponerse un tratamiento colectivo que extienda la decisión del tribunal a todos los consumidores que hubiesen contratado con la misma entidad bancaria”. No habrá una devolución masiva

El dictamen de este catedrático se ha hecho a petición de algunos despachos de abogados para ver el potencial efecto de esta sentencia en sus clientes afectados por estas cláusulas hipotecarias. Curiosamente, lo que quieren demostrar estos bufetes no es que una eventual sentencia que avale la retroactividad total (la devolución de todo lo cobrado de más desde la firma del préstamo) no podrá aplicarse a sus clientes, sino justo lo contrario: que una sentencia que no conceda esa retroactividad total, sino que la limite hasta 2013 siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo, no será de aplicación a sus clientes, por lo que estos podrán seguir litigando para pedir la retroactividad total.

Ahora bien, si la titular del citado juzgado se inclina por la retroactividad total, como dan a entender algunas informaciones, tampoco se devolverá el dinero al resto de afectados por estas cláusulas que impiden a los hipotecados beneficiarse de los bajos niveles actuales del Euribor, unos 350.000 aproximadamente. Al contrario, todos ellos no tendrán más remedio que acudir a los tribunales, de forma individual o colectiva, para conseguir la retroactividad total.

En este sentido, el dictamen de la Comisión Europea adelantado por El Confidencial en que se muestra partidaria de la retroactividad total tampoco se aplicaría a todas las cláusulas suelo, sino solo en aquellos casos en que el banco haya sido condenado. La solución salomónica imposible

La única forma de evitar la necesidad de pasar por los tribunales es que elGobierno apruebe una norma que zanje definitivamente la cuestión, que es lo que planteó al sector este verano, como también informó este medio. Ahora bien, esto es muy complicado porque una norma que imponga la nulidad de unas cláusulas firmadas ante notario y ajustadas a la ley vigente, y la devolución de todas las cantidades, sería recurrida por el sector bancario al tener visos de inconstitucionalidad. Además, el Banco de España y el BCE presionan para que no haya retroactividad y no poner en peligro la estabilidad financiera.

Por eso, la única salida parece un pacto, que es lo que las entidades propusieron al Gobierno en septiembre y este aceptó en octubre: eliminar las cláusulas de ahora en adelante pero sin retroactividad, a la espera de la sentencia de Madrid y la del Tribunal de Justicia de la UE para el que se elaboró el informe de la Comisión.

Ahora bien, si estas sentencias tampoco pueden extrapolarse a todos los casos, como sostiene López Sánchez, volvemos a la casilla de salida: la banca y el supervisor solo aceptarán un pacto sin retroactividad, y los afectados y las asociaciones de consumidores no se conformarán con menos que la retroactividad total. En todo caso, no se espera que ninguna de las dos sentencias llegue antes de las elecciones del 20-D.

Es el momento de demanda a tú banco y conseguir lo que te corresponde. En RSa estamos para ayudarle y velar por sus intereses.

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ACUERDOS TRAMPA QUE ESTÁN UTILIZANDO LOS BANCOS PARA EVITAR ELIMINAR LA CLAUSULA SUELO Y DEVOLVER EL DINERO PAGADO DE MÁS.

Clausulas Suelo Posted on Mon, August 31, 2015 17:58:54

ACUERDOS TRAMPA QUE ESTÁN UTILIZANDO LOS BANCOS PARA EVITAR ELIMINAR LA CLAUSULA SUELO Y DEVOLVER EL DINERO PAGADO DE MÁS.

Los bancos están perdiendo en los juzgados los casos por cláusula suelo y les están obligando a anular la cláusula suelo y devolver lo pagado por lo que ante esa situación estos han pensado una nueva manera de seguir aprovechándose de los clientes y es mediante “acuerdos trampa”.

Estos “acuerdos trampa” permiten rebajar,quitar temporalmente, o dejar de aplicar la cláusula suelo en las hipotecas hasta el final del contrato.

Sin embargo si usted llega a este tipo de acuerdos se obliga a renunciar a todo lo pagado de más y además si se firma el acuerdo no permite tampoco eliminarla totalmente pues una suspensión (o inaplicación) de la cláusula suelo no es lo mismo que su eliminación total pues no produce los mismos efectos.

La banca, desesperada por las derrotas que está cosechando en los juzgados, se ha lanzado a ofrecer estos acuerdos trampa. Incluso algunos bancos como La Caixa, Ibercaja o Liberbank lo están ofreciendo de forma masiva.

Ante estos intentos desesperados de los bancos, desde RSa Abogados os aconsejamos que no firméis nada antes de consultarlo con nuestros abogados especializados en clausulas suelo ya que firmar un acuerdo de este tipo significa perder muchos miles de euros y la posibilidad de eliminar la cláusula suelo definitivamente.

Además si recibís cualquier comunicación del banco, ya sea por carta o por teléfono, diciendo que os rebajan o os dejan de aplicar la cláusula suelo también os recomendamos que contactéis con nosotros para evitar engaños.

NO TE DEJES ENGAÑAR. CONSULTA TÚ CASO CON PROFESIONALES.

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¿QUE BANCOS ESTÁN OFRECIENDO ACUERDOS TRAMPAS CON RESPECTO A LAS CLAUSULA SUELO?

Clausulas Suelo Posted on Mon, August 31, 2015 17:58:03

¿QUE BANCOS ESTÁN OFRECIENDO ACUERDOS TRAMPAS CON RESPECTO A LAS CLAUSULA SUELO?


Desde RSa Abogados hemos estudiados las estrategias de cada una de las entidades bancarias, ya que tenemos clientes de todas ellas y sabemos a la perfección como funcionan.

– Unicaja: Está ofreciendo varios tipos de acuerdo algunos que rebajan el interés durante toda la hipoteca y otros que la rebajan durante unos meses o años y luego la suspenden. Tampoco ofrecen ningún tipo de devolución de cantidades así que es totalmente desaconsejable firmar estos acuerdos sobre la cláusula suelo.

– La Caixa: Ofrece la suspensión indefinida en muchos casos pero no devuelve ni un euro de lo pagado de más por la cláusula suelo. Es evidente que es una mala opción pues lo pagado de más puede ir de los 2000 a los 10000 euros que si no se reclaman se perderían. Además al ser una suspensión unilateral podría La Caixa volver a aplicarla en cualquier momento y tampoco produce ningún tipo de efectos en terceros.

– Banco Popular: Ofrece rebajas y suspensiones de la cláusula suelo a algunos clientes pero en ningún caso devuelve lo pagado de más. Además en bastantes casos hace firmar la renuncia de cualquier acción por lo que no hay que firmar nunca estos acuerdos que incluyan implícita o explícitamente renuncia de nuestros derechos.

– CaIxa Catalunya: Ha enviado una carta a los clientes diciendo que se les suspende la cláusula suelo al pasar a formar parte del Grupo BBVA. Sin embargo no se les va a devolver lo pagado de más así que recomendamos emprender acciones para recuperar esas cantidades cobradas indebidamente. Además como es una suspensión podría volver a aplicarse y no tiene efectos ante terceros. De hecho en bastantes casos nos estamos encontrado que han cedido el crédito a fondos buitre y que estos no dejarán de aplicar la cláusula suelo por lo que en todos los casos puede pasar lo mismo.

– Bankia, Ibercaja, Liberbank y Banca Pueyo: Un caso parecido al del Sabadell, a los clientes que se quejan o reclaman los ofrecen la rebaja de tipo de interés o suspensión de la cláusula suelo. Como en los casos anteriores es una suspensión y no la eliminación total así que no produce efectos ante terceros. Tampoco devuelven cantidades y muchas veces hacen firmar acuerdos y estos incluyen siempre renuncia de acciones.

Nuevamente es totalmente desaconsejable firmar.

SOMOS EXPERTOS EN LA ELIMINACIÓN DE CLAUSULA SUELO Y SABEMOS A LA PERFECCIÓN LAS ESTRATEGIAS DE LOS BANCOS.

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LOS AUTÓNOMOS TAMBIÉN PUEDEN ELIMINAR LA CLAUSULA SUELO DE SU HIPOTECA.

Clausulas Suelo Posted on Mon, August 31, 2015 17:57:01

LOS AUTÓNOMOS TAMBIÉN PUEDEN ELIMINAR LA CLAUSULA SUELO DE SU HIPOTECA.

En nuestros despacho hemos tenido muchos clientes autónomos que al ponerse en contacto con su banco les han indicado que no pueden aceptar la eliminación de la clausula suelo por ser hipotecas destinadas a negocios. Esta opción es totalmente FALSA.

El Juzgado de lo Mercantil nº1 de Murcia resolvía así el litigio entre el Banco Popular y el trabajador autónomo, a quien la entidad había otorgado un préstamo por un local imponiendo una cláusula suelo del 4%. Desestimando los argumentos del banco, el organismo de Justicia determinó que no se dieron las condiciones de transparencia debidas.

El banco defendió en todo momento que se informó al trabajador puntualmente sobre las condiciones de la hipoteca.

El juzgado, sin embargo, estimó que la entidad no había demostrado haber proporcionado datos veraces y completos a su cliente, de modo que éste pudiera actuar con total conocimiento de causa y pleno conocimiento de lo que estaba firmando.

La resolución del juzgado murciano sigue el mismo camino de otras similares en casos que afectan a pequeñas y medianas empresas, enfrentadas en los tribunales a bancos que les han concedido hipotecas por naves o locales incluyendo un ‘suelo’ que les impide beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés

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SI ERES AUTÓNOMO PONTE EN CONTACTO CON NOSOTROS, SABEMOS COMO ELIMINAR LA CLAUSULA SUELO DE LA HIPOTECA DE TÚ LOCAL O NEGOCIO.

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POSIBLES SOLUCIONES “TRAMPA” A LAS POLÉMICAS CLÁUSULAS SUELO.

Clausulas Suelo Posted on Thu, July 30, 2015 20:45:46

Los bancos están ofreciendo, cada vez más, “acuerdos trampa” para rebajar, quitar temporalmente, o dejar de aplicar la cláusula suelo en las hipotecas hasta el final del contrato.

La banca está siendo más flexible porque “ganar una demanda por cláusula suelo es más fácil que nunca”, porque “el Tribunal Supremo (TS) ya ha dictado doctrina, y la nulidad y la retroactividad desde mayo de 2013 está garantizada si se demuestra la falta de transparencia, lo cual se ha producido en la práctica totalidad de las contrataciones”.

El problema viene cuando estos ‘arreglos’ tienen “trampa”.

La oferta que más está proliferando es que el banco deja de aplicar la cláusula suelo unilateralmente, bajo la falsa expresión, de que “te la quitan”. “En realidad, lo que están haciendo es dejar pasar la parte correspondiente a la cláusula suelo en el recibo hipotecario”. “Esta reducción no supone el reconocimiento expreso de la nulidad de la cláusula suelo y podrían volver a activarla en cualquier momento”.Es más, las entidades podrían incluso reclamar el dinero que no te han cobrado durante el tiempo que te han suspendido la cláusula suelo”. “Por este motivo, el banco nunca da por escrito al cliente que admite la nulidad de dicha cláusula, ni modifica las escrituras de la hipoteca.

“Con esta actuación,se crea la falsa apariencia de eliminar la cláusula suelo”. Y es que el cliente, al aceptarlo, aunque sea por omisión, renuncia a la posibilidad de reclamar su retroactividad aunque no firme ningún documento al respecto.

“En ocasiones, sucede que además le ponen como condición la contratación de otro producto, lo que podría suponer un delito de extorsión tal y como viene tipificado en el artículo 243 del Código Penal”.

Ante esta situación, desde RSa Abogados recomendamos que cualquier oferta del banco se solicite por escrito, y, teniendo en cuenta que desde los departamentos legales de los bancos se instruye a los departamentos comerciales de los mismos para evitar dejar constancia fehaciente de sus ofertas, cada vez que se hable con el interlocutor del banco, grabar la conversación -legal siempre y cuando uno de los interlocutores sea el que grabe y que luego esa conversación no se difunda públicamente-.

Desde Rsa Abogados recordamos que “los hipotecados afectados tienen que tener en cuenta que, tras la sentencia del Supremo dictando doctrina sobre las cláusulas suelo, se puede, no sólo reclamar con todas las garantías para conseguir la devolución de los intereses pagados de más desde el 9 de mayo de 2013, sino también que el banco corra con los gastos del procedimiento gracias a la más que previsible condena en costas”.

AHORA ES MÁS FÁCIL QUE NUNCA.

Somos especialistas en eliminación de clausula suelo y sabemos todos los trucos de los bancos, no dejen que te engañen de nuevo.

Asesorate gratis con nosotros y no firmes nada sin hablar antes con un letrado especialista.

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NUEVO ÉXITO DE RSa ABOGADOS

Clausulas Suelo Posted on Fri, July 03, 2015 09:10:42

Hemos conseguido una nueva sentencia en el Juzgado de lo Mercantil Nüm. 1 de Badajoz por la que se condena a la entidad bancaria Caja de Badajoz ( Ibercaja) a eliminar la clausula suelo de la hipoteca de nuestro cliente, devolver las cantidades abonadas de más y las costas del procedimiento.

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SUELO HIPOTECAS – ¿QUÉ DICE LA LEY Y CÓMO QUITARLO?

Clausulas Suelo Posted on Fri, June 26, 2015 10:53:37

¿Qué es el suelo hipotecario?La cláusula suelo o suelo hipotecario es un tipo mínimo de interés que no permite que el hipotecado pague menos cuando el Euríbor está bajo. En otras palabras, es el interés mínimo que vamos a pagar, pase lo que pase, durante toda la vida de la hipoteca. Los contratos que contemplan este interés mínimo, suelen situarlo entre el 3 y el 5% y funcionan de la siguiente manera:

Si Euribor + diferencial = inferior al suelo, se aplica el interés suelo

Si Euribor + diferencial = superior al suelo, se aplica Euribor + diferencial

En resumen, el banco aplicará siempre el interés más alto de los dos.


¿Cómo sé si mi hipoteca tiene cláusula suelo?
Para saber si tienes cláusula suelo, busca en tu contrato el apartado que se llama “interés” o “tipos de interés” . Hay que saber que no veremos las palabras “cláusula suelo” por ninguna parte , pero no por ello debemos pensar que no la tenemos incluida, ya que las entidades bancarias le aplican diferentes nombres:

– Limitaciones a la baja del tipo de interés

– Tipo de interés mínimo

– Horquilla de interés

– Limitación del tipo de interés

– Túnel

– El tipo de interés pactado no podrá ser superior a XX ni inferior a XX

Otra forma de saber si tenemos suelo es responder a esta pregunta: ¿en algún momento de los 2 últimos años (2012 y 2013) has notado alguna rebaja en tu cuota? El Euribor lleva 2 años seguidos descendiendo, así que los que respondan que no, tienen un suelo.

¿Qué dice la ley sobre la cláusula suelo?
La cláusula suelo es totalmente legal en España. Es por eso que bancos como La Caixa o Banco Sabadell todavía comercializan hipotecas con suelo en 2014; la ley se lo permite. Hasta el Banco de España los respaldó en un informe, arguyendo que (1) también existe un “techo” que protege al hipotecado, (2) este interés mínimo estaba en el contrato a la vista del cliente y (3) existe el libre mercado y el cliente siempre es libre de irse a otra entidad.

En resumen, los bancos no están obligados a quitarlo ni rebajarlo a no ser que un juez diga lo contrario .

Sin embargo, en mayo de 2013 una sentencia del Tribunal Supremo dictaminó la nulidad de estas cláusulas, siempre y cuando no haya habido información transparente por parte del banco o puedan inducir a equívocos.

Así, hay 3 supuestos en que el hipotecado puede demandar al banco por abuso relacionado con estas cláusulas:

1. Cuando no se ha firmado la oferta vinculante o en ella no figuraba el suelo. Si el “pre-contrato”, es decir, la oferta definitiva que nos hizo el banco con sus últimas condiciones no llegó a ser firmado por nosotros o sí lo firmamos pero sin que en él constara la cláusula suelo, podemos alegar desconocimiento en una demanda.

2. Cuando hay un desfase entre suelo y techo o cuando no existe techo. El suelo protege al banco de manera que no cobre menos de X intereses si el Euribor baja a mínimos, y el techo debe proteger al cliente para que no pague más de X intereses si el Euribor sube a máximos. Si el contrato solo protege al banco, es perfectamente denunciable.

3. Si a pesar de constar suelo y techo en el contrato, el cliente no fue debidamente informado de lo que firmaba . La cláusula suelo queda perdida entre los más de 60 páginas que puede llegar a tener un contrato hipotecario, y ni siquiera aparece como “cláusula suelo”, lo que la haría más detectable, sino como interés mínimo, etc. Tanto el banco como el notario deben explicar al firmante a qué se estaban comprometiendo al aceptar esta cláusula, ya que la jerga bancaria no siempre es comprensible para los no especialistas en finanzas. No haber sido informados debidamente también es una causa por la que poder reclamar.


¿Cómo actúa el Banco de España?
La Memoria de Reclamaciones 2013 del Banco de España , publicada en diciembre de 2014, revela que este ha sido el año con más demandas con mucha diferencia, y que el 53 % de estas reclamaciones presentadas al supervisor están relacionadas con el suelo hipotecario. Es por eso la memoria es más explícita que nunca acerca del papel que desempeña el Banco de España en las reclamaciones por cláusulas suelo.

Los puntos más importantes a saber son:

1. El Banco de España falla a favor del cliente bancario entre el 0 % y el 66,7 % de las veces

El porcentaje es mucho mayor en el caso de BBVA, NCG Banco (Caixa Galicia) y Cajamar, los tres últimos bancos de la lista que, tras la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo n.º 241/2013, de 9 de mayo, se vieron forzados a retirar el suelo de todas sus hipotecas. Estos bancos alcanzan entre un 79,2 % y un 91,6 % de reclamaciones resueltas, como es lógico, a favor del afectado.

2. Para elaborar su informe a favor o en contra del demandante, el BdE valora los siguientes puntos:

* Que haya oferta vinculante . Es decir, que cumpla con la Orden de 5 de mayo de 1994 que establece la obligación del banco de entregar al solicitante una oferta vinculante con antelación suficiente, firmada por el prestatario, que mencione el derecho del cliente a consultar el proyecto de escritura en la notaría y que haga referencia al plazo de vigencia de la oferta vinculante.

* Que la cláusula suelo aparezca en la FIPRE . Tal y como exige la Orden EHA/2899/2011, los límites de la variación de los tipos de interés deben aparecer en la Ficha de Información Personalizada (FIPER), en la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) y en la oferta vinculante. Aunque si la oferta vinculante y la FIPER se ofrecen en el mismo momento, podrá darse la información en un solo documento.

* Que el cliente haya escrito su conformidad con el suelo al lado de su firma . La entrada en vigor de la Ley 1/2013 supone que en el caso de que el contrato hipotecario contenga limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, esto es suelo, la escritura pública debe incluir, junto a la firma del cliente, una “expresión manuscrita por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato”.

* Que el banco haya informado de esta cláusula al menos 3 días antes de la firma . La existencia del suelo ha de conocerse con al menos tres días hábiles de antelación, los mismos tres días de que dispone cualquier cliente para examinar la escritura pública de formalización de la hipoteca en el despacho del notario, tal y como reza la Orden EHA/2899/2011.

Si no se cumple alguna de estas reglas, el BdE considera que las cláusulas suelo que no se han redactado con la claridad exigible y que la actuación de la entidad se considera entonces contraria a las buenas prácticas bancarias.

Por el contrario, si el hipotecado ha sido bien informado, la cláusula suelo no es abusiva , tal y como se desprende de este párrafo incluido en el informe sobre suelo:

Las cláusulas de limitación a la variación de los tipos de interés, si reúnen los requisitos de transparencia, son lícitas, al ser facultad de la entidad fijar el tipo de interés al que presta el dinero. Su inclusión en los contratos de préstamo hipotecario a interés variable responde a razones objetivas y su utilización ha sido tolerada largo tiempo por el mercado, por lo que no puede concluirse que se trate de cláusulas inusuales o extravagantes.

3. La resolución del Banco de España no es vinculante

El informe que a partir de esos datos dicte el Banco de España jugará un papel más o menos importante tanto en la resolución por parte del banco como en caso de que el reclamante lleve el caso a juicio, pero en ningún caso este informe tiene carácter de orden ni es vinculante . De hecho, en esta última Memoria de Reclamaciones de 2013, el Banco de España se encarga de recordarnos que el organismos no puede:

– Declarar estas cláusulas abusivas

– Determinar la nulidad de un contrato

– Hacer valer sentencias judiciales

– Declarar retroactividad de las cláusulas suelo


¿Qué pasa si la hipoteca es bonificada?
En los casos en que el banco prometió al hipotecado disminuir el diferencial de la hipoteca si contrataba varios productos con coste como seguros, tarjetas o planes de pensiones, a la vez que establecía un interés mínimo del que el cliente nunca podría bajar, el Banco de España ve muy claro que se trata de contratos contrarios a las buenas prácticas y usos financieros.

Así, en la página 385 de la Memoria de Reclamaciones de 2013 se explica lo siguiente:

Cuando se incluyen cláusulas suelo en contratos en los que se prevén bonificaciones al diferencial aplicable al tipo de interés de referencia, condicionadas a la contratación de una serie de productos y/o servicios bancarios, el DCMR viene entendiendo que dicha inclusión es contraria a las buenas prácticas y usos financieros si no se informa adecuadamente al prestatario, con la necesaria antelación a la firma del préstamo, sobre la existencia de dicho suelo y las implicaciones que puede tener respecto a las bonificaciones.
El motivo es que la cláusula suelo puede hacer parcial o totalmente inoperantes las bonificaciones si el tipo de referencia pactado baja hasta determinado nivel y, por tanto, el cliente puede ver frustradas sus expectativas de abaratamiento del coste del préstamo, mientras que la entidad logra una mayor vinculación del prestatario.

¿En qué casos el banco está obligado a devolvernos el dinero cobrado de más?El 22 de febrero de 2015 el Tribunal Supremo (TS) anunció que la banca deberá devolver las cantidades que ha estado cobrando de más por la cláusula suelo desde el 9 de mayo de 2013, en los casos en que exista falta de transparencia de información . ¿Por qué esta fecha? Porque fue cuando el TS obligó a los bancos a advertir expresamente a los clientes que si firman una hipoteca con suelo no podrán beneficiarse de determinadas bajadas del Euríbor. Así que entiende que todos los que no han cumplido este fallo han estado cobrando ilegalmente a sus clientes.

El Supremo declaró que las cláusulas suelo son “lícitas siempre que su transparencia permita al consumidor” identificarlas “como definidoras del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos”.

Precisaba que también lo son incluso si el cliente se benefició “durante un tiempo” de caídas en el Euríbor, y que meros “formalismos carentes de eficacia”, como la lectura del contrato por parte del notario, no pueden sustituir el “perfecto conocimiento” de todos los términos del mismo, imprescindible para que el consumidor decida si lo firma o no.

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